淮安新聞網(wǎng)訊：今天，是以“消費(fèi)與安全”為主題的2012年消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日。那么，伴隨著國(guó)家調(diào)控的2011年淮安房產(chǎn)消費(fèi)情況是怎么樣，房產(chǎn)糾紛又呈現(xiàn)出什么樣的特點(diǎn)？記者采訪了在2011年經(jīng)手近30件房產(chǎn)糾紛案件及上百個(gè)房產(chǎn)糾紛咨詢的淮安知名律師石廣。石律師結(jié)合案例的分析認(rèn)為，作為房產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲2011年，其房產(chǎn)糾紛并非像往年主要集中于房屋質(zhì)量、面積等方面，而是呈現(xiàn)出如下新特點(diǎn)：

特點(diǎn)1：無(wú)論新房還是二手房買(mǎi)賣(mài)，合同簽訂后，由于商業(yè)銀行收緊甚至停辦貸款，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房糾紛增多。

案例：張某于2011年4月20日，在清河區(qū)翔宇大道附近購(gòu)買(mǎi)房屋一套，簽訂合同后，如期足額繳納了購(gòu)房首付款，同時(shí)按照合同約定，準(zhǔn)備好各種抵押貸款的材料，及時(shí)送至市區(qū)某銀行申請(qǐng)抵押貸款。至2011年底，貸款仍未獲批。開(kāi)發(fā)商遂以張某消極申請(qǐng)貸款為由，向法院提起訴訟，要求張某支付購(gòu)房余款，并支付逾期支付的違約金。后經(jīng)多次法庭審理，查明貸款未能辦理的原因，并不是因?yàn)楸桓鎻埬�，而是銀行內(nèi)部信貸政策的原因，同時(shí)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同也明確約定，購(gòu)房余款應(yīng)以抵押貸款的方式予以支付。最終，本案以開(kāi)發(fā)商撤訴結(jié)案。

特點(diǎn)2：房地產(chǎn)調(diào)控后，一些小型開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于資金不足、工程推進(jìn)不力，遲延交房糾紛隨之增多。同時(shí)，還出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)自身項(xiàng)目進(jìn)度及交房日期缺乏信心的現(xiàn)象。

案例：2011年7月，王某在市區(qū)某樓盤(pán)正式銷售前先繳納了購(gòu)買(mǎi)誠(chéng)意金3萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商同時(shí)允諾項(xiàng)目將于一兩個(gè)月后開(kāi)盤(pán)銷售，屆時(shí)購(gòu)房誠(chéng)意金將轉(zhuǎn)入購(gòu)房款中，并與王某及時(shí)簽訂購(gòu)房合同。截止2012年2月，開(kāi)發(fā)商雖多次承諾簽訂合同或退還購(gòu)房誠(chéng)意金，但沒(méi)有絲毫舉動(dòng)。據(jù)王某稱，類似的購(gòu)房者成群結(jié)隊(duì)去討要說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商總是一再以各種理由推脫。目前，這批購(gòu)房者正打算集體委托律師，通過(guò)法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。

特點(diǎn)3：開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)手續(xù)不完備，業(yè)主不能如期辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明。

案例：2009年，張某購(gòu)買(mǎi)了淮陰區(qū)某樓盤(pán)一套期房。2011年10月底，張某如期從開(kāi)發(fā)商手中拿到房子的鑰匙。但是，張某去相關(guān)部門(mén)辦理房屋登記手續(xù)時(shí)，卻被告知，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)手續(xù)尚未完備，進(jìn)而無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記。張某與開(kāi)發(fā)商交涉，工作人員稱，房產(chǎn)證要在半年以后才能辦理。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付適用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。雙方協(xié)商不成，訴至法院，最終法院認(rèn)定，該開(kāi)發(fā)商違約，應(yīng)當(dāng)支付違約金。

3·15樓市維權(quán)進(jìn)行時(shí) 業(yè)主維權(quán)五大關(guān)鍵詞

維權(quán)之路，消費(fèi)者更多時(shí)候體會(huì)到的是漫長(zhǎng)而無(wú)奈的感覺(jué)。在一年一度的“3·15”消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日里，我們對(duì)最實(shí)用的維權(quán)常識(shí)進(jìn)行解讀，以期幫助廣大消費(fèi)者更好了解房產(chǎn)維權(quán)知識(shí)。

關(guān)鍵詞一：霸王條款

在和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，被預(yù)留的“協(xié)商事項(xiàng)”都被開(kāi)發(fā)商事先填好，一字不能改。在交付條件、違約賠償比例、產(chǎn)權(quán)證的辦理期限上，開(kāi)發(fā)商大多填好對(duì)己有利的內(nèi)容。購(gòu)房人在這個(gè)“平等”的交易中失去言語(yǔ)權(quán)，能做的只有一步步落入開(kāi)發(fā)商給自己設(shè)好的埋伏和圈套。

關(guān)鍵詞二：交房流程

交房流程往往規(guī)定，業(yè)主要繳齊開(kāi)發(fā)商代收的契稅、公共維修基金，甚至產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、房屋測(cè)繪費(fèi)、有線電視開(kāi)通費(fèi)、一年物業(yè)費(fèi)等一攬子款項(xiàng)之后，才能驗(yàn)房收房。

關(guān)鍵詞三：延期交房

一些項(xiàng)目由于各種原因長(zhǎng)期擱淺不能交房，盡管只是少數(shù)現(xiàn)象，也往往給業(yè)主生活帶來(lái)重大的影響。

關(guān)鍵詞四：房屋質(zhì)量

房屋質(zhì)量，是業(yè)主投訴中的主要問(wèn)題之一，小到一扇門(mén)窗，大到整個(gè)建筑，都會(huì)給業(yè)主生活帶來(lái)了不小的麻煩。而房屋質(zhì)量糾紛，在解決起來(lái)又是老大難問(wèn)題，涉及到賠償就更難。一些不負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司對(duì)常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題往往敷衍了事，不解決根本問(wèn)題。一些嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主又很難出具權(quán)威證明，因此很難得到開(kāi)發(fā)商的賠償。

關(guān)鍵詞五：精裝標(biāo)準(zhǔn)

一些精裝修項(xiàng)目因?yàn)檠b修公司水平差或趕工期，裝修質(zhì)量低下，讓人難以接受。糾紛還出現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn)上，有的開(kāi)發(fā)商口頭許諾裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于1000元/平方米，在合同中，約定裝修材質(zhì)和設(shè)備使用某某品牌或同檔次品牌產(chǎn)品，結(jié)果往往降低裝修標(biāo)準(zhǔn)。

購(gòu)房需謹(jǐn)慎 6項(xiàng)注意幫你維權(quán)

注意一：不能光看廣告

很多的時(shí)候是廣告背后是冰冷的事實(shí)。例如：偏遠(yuǎn)地段叫做遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生；挖個(gè)水池子稱為東方威尼斯，演繹浪漫風(fēng)情等等。當(dāng)然這樣的廣告包裝還很多，對(duì)于廣告的效力，法律理論上一般認(rèn)為是一種要約，對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫(xiě)到商品房買(mǎi)賣(mài)合同中。

注意二：開(kāi)發(fā)商資格需要認(rèn)定

相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的售樓資格作了若干限制：一是預(yù)售人信息；二是商品房預(yù)售許可證；三是開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工時(shí)間；四是平面示意圖；五是結(jié)構(gòu)類型；六是預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法；七是商品房預(yù)售款的專用賬戶；八是物業(yè)管理事項(xiàng)以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

注意三：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。看好房源，雙方就要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，當(dāng)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房人依約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。往往在正式的商品房買(mǎi)賣(mài)談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議，不能簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購(gòu)房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。

注意四：合同補(bǔ)充條款要細(xì)看

雖然目前購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)房合同的重要性有了相當(dāng)?shù)牧私�，也非常重視合同�?nèi)容，防止簽訂不平等的合同條款。但開(kāi)發(fā)商會(huì)隨機(jī)應(yīng)變，為了規(guī)避合同種種限制，往往在 附件中做文章。購(gòu)房者必須留意附件內(nèi)容，一定要明確責(zé)任范圍和違約后的補(bǔ)償措施，如果開(kāi)發(fā)商約定的責(zé)任范圍不明確的，要向開(kāi)發(fā)商提出，合同上做出明確的條款。

注意五：驗(yàn)房事大不能馬虎

綜合驗(yàn)收項(xiàng)目包括：（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

注意六：面積誤差要在合理范圍內(nèi)

商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人不想退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。（秦艷艷）